楼价回暖、豪宅成交重现，新世界发展 K11 释放香港零售复苏讯号｜香港楼市2026年1月

香港楼市2026年1月（截至1月30日）到底发生咗乜

香港房地产市场在2026年伊始呈现出一种“并行状态”。在香港楼市2026年1月这一时间节点上，相关数据进一步确认了自2025年下半年以来逐步成形的复苏叙事——这一趋势在一手住宅销售、豪宅成交以及中环甲级写字楼租赁活动中尤为明显。与此同时，市场也清晰暴露出复苏进程在不同区域和资产类别之间仍然高度不均衡，工业物业及部分新界地区依旧承压。

这并非一轮全面反弹，而是一个已确认“触底”、但回升路径分化的市场。一手住宅、面积较小的单位以及核心地段的优质资产，正在率先恢复流动性。

宏观信号：确认底部，而非进入繁荣周期

1月份市场情绪的改善，更多来自于月初公布的数据，而非当月实际完成的交易。土地注册处数据显示，2025年12月全港共录得8,999宗楼宇买卖合约登记，按月上升超过26%，按年增长逾63%，总成交金额约650亿港元。其中住宅买卖合约约5,900宗，成交量在很大程度上由中低价住宅及资助房屋所支撑。

月底公布的官方楼价数据进一步强化了“触底”判断。政府私人住宅售价指数在2025年录得约3%的年度升幅，为自2021年以来首次按年上升；12月份楼价连续第七个月录得环比增长。不过，即便如此，整体楼价仍较2021年高位低约30%，显示市场复苏仍处于早期阶段。

住宅成交：一手市场成为主要驱动力

若要概括1月份住宅市场的核心动力，一手住宅市场无疑居于首位，尤其是新界大型项目以及以中小户型为主的项目。

新鸿基地产位于十四乡的 Sierra Sea 成为当月最具代表性的项目。第二期A组团截至1月下旬已售出约660个单位，多批次单位迅速沽清。作为逾二十年来香港规模最大的住宅项目之一，其意义不仅在于成交量本身，更在于“规模效应”对市场信心的带动——大型项目的成功往往能重塑市场对整体流动性的预期。

类似情况亦出现在将军澳。由会德丰地产及港铁合作发展的 日出康城 Park Seasons，以中小户型为主，价格区间大致介于500万至1,060万港元之间，吸引首次置业者、换楼需求及部分投资型买家。香港岛方面，嘉华国际的 港岛东天后 Kabitat Tin Hau 于开售当日即全数沽清，显示需求并非只集中于新市镇。

值得注意的是，发展商并未因市场回暖而放缓推盘节奏。多家大型发展商已明确2026年将推出数千个单位，这有助于维持成交活跃度，但同时也将限制短期内的楼价上行空间。

二手住宅：价格回升，但高度选择性

二手住宅市场延续了“一手先行、二手跟随”的节奏。中原城市领先指数（CCL）于1月下旬显示，2026年年初至今楼价累计上升近1%，但区域表现明显分化。港岛区录得较强升幅，而新界西则出现回落，反映该区域对新盘供应竞争更为敏感。

这一走势再次印证，二手市场的流动性往往率先恢复于交通便利、土地供应受限的地区，而供应压力较大的区域仍以价格驱动成交。

豪宅市场：高端流动性重新打开

1月份亦确认香港豪宅市场已重新恢复成交。山顶 Mount Nicholson 一幢独立屋以约10.4亿港元成交，成为当月的标志性交易。彭博报道的深水湾、愉景湾及种植道等多宗高价成交，以及月底集中出现的中半山、湾仔及西贡豪宅交易，均表明高端住宅的流动性正在回归。

内地买家仍是该市场的重要支撑力量。2025年，内地买家在山顶及南区的豪宅成交金额约达160亿港元，而这一趋势在2026年初得以延续。

写字楼：中环改善明显，整体空置仍高

写字楼市场在1月份呈现出鲜明对比。中环核心区出现明确扩租个案：Ares Management 扩大其在 Gloucester Tower 的租用面积，而 Point72 亦将其在 The Henderson 的承租规模提升至约8.5万平方英尺。这些案例体现了金融机构持续“向优质资产集中”的趋势。

然而，从全市层面看，空置率仍是主要制约因素。虽然2025年第四季度录得强劲吸纳量，并出现自2019年以来首次季度租金回升，但新增供应推动整体空置率升至17%以上，使市场总体仍处于租户主导状态。

零售物业：核心区收紧，旅游复苏带动表现

零售物业是1月份表现相对亮眼的板块之一。四大核心零售区的街铺空置率降至2019年以来最低水平，租金亦录得温和增长。新世界发展的 K11 MUSEA 提供了具象的数据支持，其在跨年假期期间的人流量按年增长近50%，高端消费及奢侈品销售表现尤为突出。

对于物业市场而言，零售租户销售密度的改善，往往是后续租赁需求及租金回升的重要前置指标。

工业及物流：复苏最为滞后

工业物业仍是复苏最慢的资产类别。尽管租赁活动在季度层面有所回升，但整体空置率创历史新高，租金持续下行。供应增加、物流模式调整及行业整合等结构性因素，仍对该板块形成长期压力。

土地供应：从政策表态走向实际落地

1月份，政府在土地供应方面由“方向性表态”转向具体执行。牛头角及筲箕湾的住宅用地相继推出招标，同时政府预计本财政年度私人住宅土地供应可支持约15,750个单位，较目标高出近两成。

更具结构意义的是，洪水桥大型土地出售试点的招标条件作出调整，包括分期补地价及技术评分权重提升等安排，以提高发展商参与意愿。这些机制将直接影响未来土地投标的积极性与价格水平。

总结：复苏正在发生，但路径高度分化

2026年1月并未标志着香港房地产市场全面复苏的开始，但它清晰界定了复苏的方向与重心。一手住宅、豪宅、核心区写字楼及一线零售街道率先回暖，而工业物业及供应压力较大的区域仍然落后。

对投资者、发展商及政策制定者而言，1月份传递出的关键信息是：香港楼市已经站稳底部，但回升将是选择性的、受资本约束的，也将持续受到供应结构的影响。复苏已经展开，但不会是齐步并进的过程。