樓價回升、豪宅成交回歸、新世界發展旗下 K11 釋放零售復甦訊號，香港樓市2026年1月

香港樓市2026年1月（截至1月30日）到底發生咗乜

截至2026年1月30日，香港物業市場用一個月時間同時做緊兩件事：一方面延續咗2025年尾「見底回穩、成交回升」嘅敍事，尤其係一手新盤同個別核心區優質資產；另一方面，市場亦更清楚暴露復甦其實好唔平均——地區之間、板塊之間嘅分化變得更明顯。焦點關鍵詞：香港樓市2026年1月。

呢份回顧以「分區、分板塊」整理1月份市場實況，涵蓋成交、推盤、租務同政府賣地節奏，完全唔附來源。

宏觀概況與樓價走勢

宏觀層面，氣氛嘅「轉暖」更多係由成交活動帶動，而未必係由價格全面抽升推動。月初市場情緒被一輪註冊數據推高：整體買賣合約註冊宗數上升、總成交金額亦見增加。不過，住宅部分雖然宗數上升，總成交額卻略有回落，反映成交主力仍偏向細價樓、較低總價單位。換句話講，市場「有活動」同「全面走強」係兩回事，今次更似係流動性回復多過價格全面起飛。

樓價方面，一月尾嘅焦點落喺官方（私樓）樓價指數延續上升。2025年全年私人住宅樓價錄得約3%多升幅，結束咗此前連續幾年偏弱嘅走勢；到12月再微升，並出現連續多個月上行嘅「慢慢爬升」格局。但即使如此，整體水平同2021年高位仍有相當距離，市場更貼近「回穩中」，而唔係「重返巔峰」。綜合嚟睇，一月更似係用數據再次確認「好大機會已見底」，但未足以支撐「大牛市返嚟」嘅講法。

一手、新盤同分化特徵

住宅一手市場，繼續係一月成交引擎，而引擎嘅燃料好明顯：新界大盤、貼市定價、細單位。大型新界項目多輪推售仍能快速消化，累積售出單位以百計。對市場嘅意義未必係「豪宅熱」，而係「大盤帶動流動性」——一旦吸到人流同代理火力，全月一手成交數字就容易被推高，而附近二手業主心態亦會被帶動（即使價格反映通常有滯後）。

同一時間，將軍澳一帶延續「細價、細單位、快沽」路線，LOHAS Park（日出康城）亦維持以中小型為主嘅供應節奏。呢類盤嘅核心作用係「撐成交」多過「推高價」：買家盤算多數仍圍繞上車、初階換樓、或者投資收租，市場因此更像係用成交去修補信心，而唔係用樓價去講故事。

值得留意嘅係，除咗新界大盤，市區亦唔係冇承接。港島東一帶出現精品盤短時間售罄，反映需求唔只係新市鎮導向：交通便利、供應相對細嘅市區細單位，仍然有一批穩定買家。

供應面亦開始出現更清晰嘅「由守轉攻」。大型發展商陸續表態2026年會加快推盤，涉及單位數以千計。對市場嚟講，呢係一把雙刃劍：一方面令成交更旺、選擇更多、氣氛更活；另一方面，庫存未算低，新供應一多，價格上行空間可能被供應壓力限制，特別係同區競爭會更激烈。

二手市場一向比一手慢半拍，一月仍然係「指標向上、但揀盤揀價」嘅市況。整體價格指標維持緩步上行，波幅唔大，但分區走勢明顯分化：有啲地段改善得快，有啲地段仍偏弱，尤其係受新盤吸走購買力、或者同區供應競爭大嘅位置更易受壓。市場實際運作更接近「好盤／筍盤有人追，普通盤要讓價先郁到」，成交回升唔等於賣方已經全面主導。

高端、商業與其他板塊動態

豪宅同超豪宅方面，一月更像係用成交去「證明流通重新開始」。市場出現十億元級別嘅山頂成交，節日前後亦見到多宗大型豪宅同洋房交易；月內更出現單日錄得多宗九千萬至兩億多成交，涵蓋中半山、灣仔、西貢等不同分市場。呢啲畫面傳遞嘅訊號係，高端買家開始相信價格已穩定，唔再等到「再跌一截」先出手。再加上豪宅供應結構性稀缺，一旦部分買家覺得「平貨唔多」，市場就容易短時間內出現一輪集中成交。焦點關鍵詞：香港樓市2026年1月。

商業樓宇方面，寫字樓一月嘅故事幾「落地」：核心區見到擴張，但全港仍受高空置同新供應牽制。中環出現大型資產管理機構擴充辦公室面積、並於2026年上半年起生效嘅個案，通常代表租戶對前景更有信心，亦延續「向優質集中」嘅趨勢——寧願拎更好嘅樓面質素、亦要留喺核心地段。

商業樓宇方面，寫字樓一月嘅故事幾「落地」：核心區見到擴張，但全港仍受高空置同新供應牽制。中環出現大型資產管理機構擴充辦公室面積、並於2026年上半年起生效嘅個案，通常代表租戶對前景更有信心，亦延續「向優質集中」嘅趨勢——寧願拎更好嘅樓面質素、亦要留喺核心地段。

但現實係，即使吸納改善，供應壓力仍然存在，令整體市場議價能力未必即刻倒向業主。結果往往係「核心局部轉好」，但非核心區或新落成競爭盤仍然係租戶更有議價力。

零售物業一月相對更貼近「改善中」。核心零售區空置率回落，租金亦見溫和回升，租賃成交量改善。旅遊帶動嘅效果更加明顯：除夕至新年短假期期間，某大型地標商場錄得人流同會員銷售顯著上升，並出現單筆超過百萬港元嘅遊客購物。對物業市場而言，邏輯係直接嘅——商戶營業額好轉，續租同擴租意欲自然上升，業主嘅租金回復能力亦會增強，特別係旅遊核心帶。

工廈同物流仍然係一月最「唔熱」嘅板塊。租務量有起色，但空置仍處高位，租金繼續受壓。呢個板塊更多反映結構性因素：需求模式轉變、供應與位置錯配、以及租戶整合樓面嘅趨勢，復甦節奏通常比住宅同核心零售更慢。

土地、發展商策略與總結

土地與供應管線方面，一月嘅重點唔係口號，而係時間表開始「落地」。政府將部分住宅地皮推入實際招標節奏，例如九龍東一幅住宅地皮於1月中上旬起招標、2月初截標；港島東另一幅住宅地皮於1月中旬起招標、2月中截標。更大層面上，市場亦留意到政府釋放提升投標可行性同參與度嘅訊號，包括調整某新發展區較大型土地處置安排（例如分期補地價、降低現金流壓力、技術方案評分權重較高等）。

如果以一間大型本地發展商作例子，一月嘅市場敍事通常會聚焦三條線：第一，作為零售業主，核心旅遊區商場嘅假期表現對租務同租金前景有支持；第二，作為企業同資產配置者，市場關注其現金流同資產處置取向，可能影響放售盤供應與市場定價；第三，作為住宅供應競爭者，當一手市場由大盤帶動復甦，亦意味住2026年發展商之間會喺推盤節奏、折扣幅度同產品定位上直接硬碰硬。

總括嚟講，一月更像係一個「用成交修復信心」嘅月份：住宅靠新盤同細單位以量取勝；豪宅重新流通，為「最差時間已過」提供情緒支撐；寫字樓仍係核心先好、全局未轉；零售改善更貼近旅遊復常節奏；工業物流則繼續拖後腿；而土地招標時間表清晰化，令未來供應同發展商取態更容易被市場追蹤。

如果你想，我可以用同一套內容再改寫成三種更「新聞化」嘅版本取向（同樣唔附來源）：偏投資者備忘錄、偏發展商競爭、或者偏買家分區攻略。你想要邊一種語氣？